Vous souhaitez divorcer, mais la maison ou l’appartement ne peut pas être vendu immédiatement. Peut-être que l’un de vous souhaite rester dans les lieux, que les enfants y vivent encore ou que le moment ne paraît simplement pas opportun pour vendre. Dans un divorce par consentement mutuel, cette situation n’oblige pas nécessairement à reporter le divorce : le bien peut, sous certaines conditions, être conservé en indivision.
La convention d’indivision dans le cadre d’un divorce sert alors à organiser juridiquement cette période pendant laquelle les deux ex-époux restent propriétaires du même bien. Pour un immeuble, cette convention doit être établie par un notaire. Elle permet notamment de préciser l’occupation du logement, la répartition de certaines dépenses et les modalités de gestion de l’indivision.
La présence d’un bien immobilier n’empêche pas, à elle seule, de suivre un parcours de divorce amiable avec WeDivorce. Un couple peut notamment avancer vers son divorce sans attendre nécessairement la vente du logement, dès lors que son maintien en indivision est organisé dans les conditions requises. Cette possibilité peut être particulièrement utile lorsque le calendrier immobilier ne coïncide pas avec celui de la séparation.
Convention d’indivision après divorce : pourquoi conserver le logement à deux ?
Maintenir temporairement un bien en indivision peut répondre à différentes contraintes. Les époux peuvent vouloir attendre avant de vendre, laisser du temps à l’un d’eux pour préparer un financement ou conserver provisoirement le logement dans son organisation actuelle.
L’indivision signifie que chacun reste propriétaire d’une quote-part du bien. Elle ne doit donc pas être confondue avec une attribution à l’un des ex-époux. Tant que le partage n’est pas réalisé, le lien patrimonial subsiste.
Dans un divorce amiable sans juge, le sort du bien immobilier doit être traité avant la signature de la convention de divorce. Si les époux ne souhaitent pas le partager immédiatement, ils peuvent établir une convention d’indivision devant notaire.
Notre guide consacré à la convention d’indivision après un divorce revient plus précisément sur ce mécanisme et sur les situations dans lesquelles il peut être envisagé.
Ce que la convention d’indivision doit réellement organiser
Conserver un logement ensemble après le divorce suppose de répondre à des questions très concrètes. Le Code civil impose déjà que la convention soit écrite, qu’elle désigne les biens concernés et précise les quotes-parts de chaque indivisaire. Lorsqu’elle porte sur un immeuble, les formalités de publicité foncière s’appliquent.
Qui peut occuper le logement ?
Si un seul ex-époux occupe privativement le bien indivis, il est en principe redevable d’une indemnité d’occupation, sauf convention contraire.
Il est donc préférable de prévoir clairement les conditions d’occupation plutôt que de laisser cette question se régler plusieurs années plus tard. La convention peut notamment préciser si une indemnité est prévue et organiser les rapports financiers entre les indivisaires selon la situation retenue.
Il faut toutefois éviter de réduire cette indemnité à un simple loyer versé à l’ex-conjoint. Juridiquement, elle est due à l’indivision et son montant dépend des circonstances. Son traitement doit être examiné avec les professionnels intervenant sur le dossier.
Comment répartir les charges et les dépenses ?
Crédit immobilier, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien ou travaux : le maintien en indivision ne fait disparaître aucune de ces dépenses.
La convention permet d’organiser les rapports entre les ex-époux, mais elle ne modifie pas à elle seule le contrat signé avec la banque. Lorsque les deux ont souscrit le prêt, le divorce ne met fin ni au crédit ni à leur engagement en qualité de coemprunteurs. Une désolidarisation nécessite l’accord de l’établissement bancaire.
C’est un point essentiel lorsque l’un des ex-époux doit assumer seul certaines mensualités. Notre article consacré à la situation quand l’ex ne paie plus le crédit détaille les conséquences d’un défaut de paiement et les solutions qui peuvent être examinées.
Qui prend les décisions sur le bien ?
La convention peut également faciliter l’organisation de la gestion courante. Sans cadre spécifique, les règles légales de l’indivision s’appliquent.
Le Code civil prévoit notamment que les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent accomplir certains actes d’administration. Les actes les plus importants restent soumis à des règles différentes.
Avec deux ex-époux propriétaires chacun pour moitié, aucun ne dispose seul des deux tiers des droits. Il est donc particulièrement utile d’anticiper la manière dont seront prises les décisions relatives à la gestion du logement.
Combien de temps peut durer une convention d’indivision ?
Contrairement à une idée fréquente, une convention d’indivision n’est pas obligatoirement limitée à une seule durée.
Elle peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans maximum et être renouvelée, notamment par décision expresse des parties. Une tacite reconduction peut également être prévue dans la convention. Pendant cette période, le partage ne peut en principe être provoqué avant le terme que pour de justes motifs.
Elle peut aussi être conclue pour une durée indéterminée. Dans ce cas, le partage peut être demandé à tout moment, sous réserve que cette demande ne soit pas faite de mauvaise foi ou à contretemps.
La durée choisie a donc des conséquences concrètes. Une indivision pensée pour quelques mois avant une vente n’appelle pas forcément le même cadre qu’un maintien envisagé pendant plusieurs années.
Dans le parcours WeDivorce, ces décisions patrimoniales sont examinées directement avec les avocats partenaires et, lorsque l’acte relève de sa compétence, avec le notaire. Notre plateforme intervient pour centraliser les éléments du dossier et en faciliter le suivi, pas pour choisir la durée de l’indivision à la place des époux.
Racheter la part de l’autre : sortir immédiatement de l’indivision
Le maintien à deux n’est qu’une possibilité. L’un des époux peut souhaiter conserver définitivement le logement en acquérant les droits de l’autre.
Cette opération conduit généralement au versement d’une soulte, dont le montant dépend notamment de la valeur du bien et des droits de chacun. Elle doit être organisée avec le notaire lorsque le partage porte sur un immeuble.
Le rachat de soulte ne doit cependant pas être confondu avec le sort du prêt immobilier. Même si l’un devient seul propriétaire, l’autre reste engagé vis-à-vis de la banque tant que celle-ci n’a pas accepté de le libérer de sa garantie de co-emprunteur.
Cette solution suppose donc de traiter simultanément la propriété du bien et son financement.
Vendre plus tard : organiser la période qui précède la vente
Les époux peuvent aussi décider que le logement sera vendu après le divorce plutôt qu’immédiatement. Dans l’intervalle, ils restent indivisaires : c’est précisément cette période qu’il faut encadrer.
Prévoir simplement « nous vendrons plus tard » est insuffisant pour organiser la gestion du bien. Il faut notamment savoir qui l’occupe, comment les dépenses sont réparties et selon quelles règles la sortie de l’indivision pourra être mise en œuvre.
Une convention peut être conclue pour maintenir temporairement l’indivision, mais le principe général du droit français reste que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, sous réserve des cas dans lesquels le partage a été temporairement écarté par convention ou par décision judiciaire.
La vente future doit donc être envisagée comme une véritable opération patrimoniale, et non comme une simple formalité laissée pour après le divorce.
Que se passe-t-il si les ex-époux ne s’entendent plus ?
Une convention bien préparée peut limiter certaines difficultés, mais elle ne garantit pas qu’aucun désaccord n’apparaîtra.
Un ex-époux peut vouloir vendre alors que l’autre souhaite conserver le bien. Des désaccords peuvent également naître sur les travaux, les comptes de l’indivision ou la valeur retenue pour une sortie.
L’article 815 du Code civil prévoit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Lorsqu’aucune solution amiable n’est trouvée, une procédure judiciaire de partage peut donc devenir nécessaire.
Notre guide consacré à la liquidation-partage présente cette voie lorsque les anciens époux ne parviennent plus à régler amiablement leurs opérations patrimoniales.
Convention d’indivision lors d’un divorce : quels frais prévoir ?
Conserver un bien en indivision n’a pas le même coût que procéder immédiatement à son partage. La convention immobilière nécessite l’intervention d’un notaire et entraîne les frais liés à l’acte.
Lorsque le bien est ensuite partagé, d’autres frais peuvent apparaître, notamment le droit de partage lorsqu’il est applicable. Son taux est actuellement de 1,10 % de l’actif net partagé pour les partages consécutifs à un divorce.
Notre article sur le droit de partage permet de distinguer cette imposition des honoraires d’avocat et des autres frais patrimoniaux.
Le maintien en indivision ne doit donc pas être choisi uniquement pour éviter les frais. Il répond d’abord à une organisation patrimoniale temporaire ou durable qui doit correspondre aux projets des deux ex-époux.
Comment intégrer le logement dans un divorce amiable ?
Lorsque les époux choisissent le divorce par consentement mutuel, leurs accords patrimoniaux doivent être suffisamment définis pour permettre la finalisation de la procédure. S’ils conservent ensemble un immeuble, l’indivision doit être organisée dans le cadre approprié avec le notaire. S’ils partagent immédiatement le bien, l’état liquidatif nécessaire doit également être établi avant l’enregistrement de la convention de divorce.
Les avocats partenaires avec lesquels WeDivorce met les époux en relation intègrent dans la procédure les accords qui relèvent de la convention de divorce. Le notaire établit de son côté les actes immobiliers qui nécessitent son intervention. Notre outil permet aux époux de suivre ces différentes étapes sans confondre le rôle de chacun.
Vous pouvez consulter la page consacrée au divorce amiable pour comprendre comment faire figurer vos accords dans la convention et comment s’organise le parcours avec les professionnels concernés.
Indivision, rachat ou vente : choisir en fonction du projet réel
Conserver un logement à deux après le divorce n’est ni une anomalie ni une solution à retenir par défaut. L’indivision peut offrir le temps nécessaire avant une vente ou un rachat, mais elle prolonge aussi un lien patrimonial entre les ex-époux.
Le rachat de soulte tranche la propriété, sous réserve de pouvoir financer l’opération et de régler la question du crédit. La vente met fin à la propriété indivise du bien, mais son calendrier dépend du projet retenu et du marché.
La présence d’un logement peut également nécessiter une organisation plus rigoureuse, compte tenu du nombre de documents et d’étapes à coordonner. Pour les couples qui souhaitent un soutien administratif plus soutenu, WeDivorce propose notamment une option Premium comprenant un accompagnement administratif renforcé 5 j/7 tout au long de la procédure. Ce service concerne l’organisation du parcours et ne modifie pas les règles applicables au choix entre indivision, rachat ou vente.
Avant la signature du divorce, l’essentiel est donc moins de choisir la solution qui paraît la plus simple que de vérifier qu’elle est finançable, suffisamment encadrée et cohérente avec les projets de chacun.
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