Au moment d’un divorce, il n’est pas rare que le bien possédé par les époux soit au cœur des questionnements. L’un des époux peut-il en obtenir la pleine propriété ? La réponse est oui, mais cela implique nécessairement un rachat de soulte.
Qu’est-ce que cela signifie ? Comment fonctionne-t-il ? Quels sont les frais liés à ce rachat ?
Cet article va vous aider à y voir plus clair. Le rachat de soulte n’aura bientôt plus de secret pour vous !
La soulte en quelques mots
La soulte est un terme juridique désignant la somme d’argent qu’une personne est tenue de payer à une autre afin de compenser un partage inégal. C’est le cas lorsqu’un individu reçoit un bien dont la valeur est plus importante que le montant qu’il aurait dû recevoir. Il verse alors une soulte pour égaliser les parts.
Exemple
Prenons le cas d’un partage dans le cadre d’un divorce. Si l’un des ex-époux reçoit un bien immobilier appartenant aux deux ex-époux, il sera tenu de verser à l’autre une somme d’argent pour compenser l’inégalité. C’est ce qu’on appelle la soulte.
Le rachat de soulte : la définition
Le rachat de soulte est le fait de racheter les parts de la personne ou des personnes avec qui on partage un bien.
Il a donc lieu au sein d’une indivision, lorsque plusieurs personnes se partagent la propriété d’un bien. Dans ce cas, chaque indivisionnaire possède une quote-part, c’est-à-dire un pourcentage du bien proportionnel à la valeur possédée.
Cette opération permet qu’un des indivisionnaires obtienne la pleine propriété d’un bien dont la propriété était initialement divisée en plusieurs parts appartenant à différentes personnes.
Quelles sont les situations concernées ?
Ces opérations sont assez fréquentes. Généralement, le rachat de soulte a lieu lors d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession.
Nous nous intéresserons dans cet article au rachat de soulte dans le cadre d’un divorce.
En cas de divorce, plusieurs situations sont envisageables :
- Si aucun ex-époux ne souhaite conserver le bien, le logement peut alors être vendu et la somme issue de la vente sera répartie entre eux, en fonction des parts possédées et donc du régime matrimonial qui s’appliquait.
- Si l’un des ex-époux souhaite obtenir la pleine propriété du bien, la situation est différente. Si un prêt est existant, le conjoint ne désirant pas garder le bien doit être désolidarisé du prêt en cours. C’est une étape essentielle car sans elle, l’ex-époux reste solidaire de la dette. La banque doit accepter cette désolidarisation.
- L’ex-époux voulant devenir plein propriétaire doit ensuite mettre en place le rachat de soulte pour le bien immobilier.
Comment estimer la valeur de la soulte ?
Les paramètres à prendre en compte
Plusieurs paramètres doivent être pris en compte pour estimer le montant de la soulte.
- La valeur du bien
Il s’agit d’estimer la valeur du bien au moment de la séparation. C’est l’élément de base pour calculer la part possédée par chaque indivisaire.
Pour calculer la valeur d’un bien immobilier, plusieurs solutions sont envisageables. Il est tout d’abord possible de confier l’estimation à une agence immobilière qui peut établir une attestation de valeur.
Autre solution : estimer la valeur du bien à travers un accord amiable. Il faut toutefois être vigilant car si le montant n’est pas cohérent et crée un déséquilibre, le notaire peut choisir d’effectuer sa propre évaluation.
Cette valorisation de la soulte pouvant être un sujet de discorde entre les ex-conjoints, il est recommandé de privilégier la première option pour évaluer le bien au plus juste, à travers quelqu’un de neutre.
- La part possédée par les indivisionnaires
Pour obtenir cette part, il faut se référer au régime matrimonial choisi par les ex-époux. Si la propriété est répartie équitablement, le calcul est simple. En revanche, dans le cas d’une indivision avec un rapport inégal, la soulte sera calculée proportionnellement aux parts possédées par chaque indivisionnaire.
- Le montant du prêt immobilier en cours
Si un crédit immobilier est en cours, c’est à la personne qui souhaite acquérir le bien de le régler. C’est un élément important qui modifie le calcul du montant du rachat de soulte.
À noter : pour un rachat de soulte, c’est un notaire qui doit se charger de rédiger l’acte officiel, à savoir l’état liquidatif. C’est un acte notarié. Il atteste de la cession de la soulte par le vendeur en échange d’un montant correspondant à sa valeur.
Pour aller plus loin : il est d’estimer la soulte en appliquant la formule suivante :
(valeur du bien – montant du capital restant dû) / 2
Exemples : rachat de soulte, le calcul
- Calcul de la soulte en cas de divorce sans prêt en cours : les ex-époux sont propriétaires en indivision égalitaire d’un bien évalué à 400 000 €, sur lequel il n’existe aucun prêt. Si l’un d’eux souhaite conserver le logement, il devra racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien et donc payer la somme de 200 000 €.
- Calcul de la soulte en cas de divorce avec un prêt en cours : les ex-époux sont propriétaires en indivision égalitaire d’un bien évalué à 200 000 €, sur lequel il reste 50 000 € de prêt immobilier à rembourser. Si l’un d’eux souhaite devenir plein propriétaire du logement, il devra racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien (100 000 €) moins la moitié de l’emprunt immobilier restant à courir (25 000 €).
- Par conséquent, l’ex-conjoint qui effectue un rachat de soulte devra verser 75 000 € à son ex-conjoint plus le capital restant à rembourser 50 000 €, soit un total de 125 000 €.
Rachat de soulte : les frais
Ce type d’opération entraîne des changements et certaines formalités administratives. C’est pourquoi, des frais s’appliquent au rachat de soulte. Les voici !
- Les frais de notaire
Les frais de notaire d’un rachat de soulte représentent entre 2 et 8 % de la valeur du bien :
- pour un bien ancien : frais allant de 7 à 8 % de la valeur de la somme de la compensation versée ;
- pour un bien neuf ayant moins de 5 ans : frais allant de 2 à 3 % de la somme de la compensation versée.
Bon à savoir : dans le cas d’un divorce, le paiement des frais du rachat de soulte au notaire est partagé entre les ex-époux.
- Le droit de partage
Un rachat de soulte est soumis au droit de partage au taux de 1,1 % de la valeur nette du bien immobilier.
- Les frais bancaires
Des frais bancaires peuvent s’appliquer, notamment en cas de désolidarisation des prêts en cours. Il existe également des pénalités de remboursement anticipé si vous optez pour le rachat de crédit.
Pour aller plus loin : le financement du rachat de soulte
Cette opération peut être financée par un achat comptant si la personne dispose des fonds nécessaires.
“Je ne peux pas payer la soulte” Si vous ne disposez pas de suffisamment de fonds, il est possible de souscrire un prêt immobilier. En effet, le rachat de soulte étant une transaction immobilière, elle doit être financée par un crédit immobilier d’acquisition.
Vous l’aurez compris, pour conserver un bien et éviter sa vente, le rachat de soulte est la solution idéale en cas de divorce.
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