Vous êtes co-emprunteur d’un crédit immobilier, mais votre situation personnelle évolue ? En cas de séparation, de divorce ou de changement de vie, il peut devenir nécessaire de sortir d’un prêt contracté à deux. C’est précisément ce que permet la désolidarisation. Cette démarche vous libère de l’obligation de remboursement conjointe, mais elle suppose une procédure bien encadrée. Voici tout ce que vous devez savoir pour mener cette opération dans les règles.
Comprendre la désolidarisation
Lorsqu’un prêt immobilier est souscrit à deux, chaque co-emprunteur est engagé de manière solidaire envers la banque. Cela signifie que chacun est responsable du remboursement total du prêt, même si la répartition des mensualités était prévue différemment. Ainsi, si l’un des co-emprunteurs se retrouve dans l’impossibilité de rembourser les mensualités, l’autre devra assumer seul l’ensemble du prêt.
Cette solidarité perdure tant que le prêt n’est pas remboursé intégralement ou qu’un avenant n’en modifie pas les termes.
La désolidarisation permet de mettre fin à cet engagement commun. En pratique, elle consiste à retirer officiellement l’un des co-emprunteurs du contrat de prêt, avec l’accord de l’établissement prêteur. Le co-emprunteur restant prend alors seul en charge le remboursement du crédit.
La désolidarisation est généralement demandée lors de changements majeurs dans la vie des emprunteurs. Le cas le plus courant est celui d’un couple qui se sépare : si l’un des deux souhaite conserver le bien, il devra racheter la part de l’autre et poursuivre le prêt seul. Ce mécanisme est appelé rachat de soulte.
Les étapes de la désolidarisation
La désolidarisation ne s’obtient pas en un simple courrier. Elle suit un processus rigoureux, composé de plusieurs étapes.
La première consiste à trouver un accord entre les parties. Si l’un des co-emprunteurs souhaite conserver le bien, il devra compenser la part de l’autre via le versement d’une soulte. Ce montant est déterminé à partir de la valeur du bien et de la répartition initiale de la propriété. Un notaire doit alors être sollicité pour formaliser le rachat de soulte dans un acte authentique.
Le co-emprunteur qui reste devra démontrer sa capacité à assumer seul le remboursement du prêt. La banque exige des justificatifs solides : revenus stables, faible taux d’endettement, situation professionnelle pérenne. Si cette évaluation est positive, la banque pourra accepter de modifier le contrat initial.
La demande de désolidarisation doit être faite par écrit. Une lettre recommandée avec accusé de réception est généralement utilisée pour exposer les circonstances, le souhait de modification du contrat et les justificatifs à l’appui.
Si la banque estime que faire reposer l’intégralité du prêt sur le conjoint repreneur présente un risque trop élevé, elle est en droit de refuser la désolidarisation.
Si la demande est acceptée, un avenant au contrat de prêt est rédigé. Ce document officialise la nouvelle situation.
Enfin, l’assurance emprunteur doit être réajustée. Celui qui reprend le prêt seul devra couvrir la totalité du capital restant dû. Il est parfois nécessaire de souscrire un nouveau contrat, en particulier si le partage initial prévoyait une répartition de la couverture.
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Et si la banque refuse ?
Vous l’aurez compris, la banque n’est pas tenue d’accepter une désolidarisation. Son accord dépend de la solidité du dossier financier du co-emprunteur restant. En cas de refus, plusieurs options restent envisageables.
La plus radicale consiste à vendre le bien immobilier. Le produit de la vente permet de rembourser le prêt et de clore définitivement les engagements financiers communs. C’est souvent une solution choisie lorsqu’aucun des deux co-emprunteurs ne souhaite ou ne peut reprendre le bien seul.
Autre possibilité : faire racheter le prêt par une autre banque. Cela permet de solder l’emprunt initial et de souscrire un nouveau crédit uniquement au nom du repreneur. Cette solution est surtout pertinente lorsque les taux sont attractifs ou que la banque d’origine oppose un refus ferme.
Enfin, proposer une garantie complémentaire (comme la caution d’un tiers solvable, une hypothèque, etc.) peut rassurer la banque. Certains établissements acceptent de désolidariser un emprunteur à condition que le risque soit couvert autrement.
Les coûts liés à la désolidarisation
La désolidarisation n’est pas gratuite. Plusieurs types de frais sont à prévoir.
La banque peut facturer des frais de dossier pour l’étude du nouveau montage financier et la rédaction de l’avenant au contrat. Le montant varie selon les établissements, mais il est important de le négocier dès le début des échanges.
Ensuite, si un rachat de soulte est prévu pour que l’un des ex-conjoints devienne seul propriétaire du bien, des frais de notaire seront exigés. Ils s’élèvent généralement à 7 à 8 % du montant de la soulte, et comprennent les droits d’enregistrement, les émoluments du notaire et diverses taxes.
L’ensemble de ces frais sont en principe à la charge du co-emprunteur qui reprend seul le prêt et conserve la pleine propriété du bien.
Enfin, il convient d’anticiper un autre point souvent négligé : la hausse éventuelle du coût de l’assurance emprunteur. En couvrant désormais 100 % du capital restant dû, la prime peut être revue à la hausse. Il est donc recommandé de comparer les offres.
Quelques conseils pour réussir une désolidarisation
Pour mener à bien une désolidarisation de prêt immobilier, une bonne préparation est la clé. Il est essentiel d’anticiper les démarches dès que la séparation est envisagée, voire dès qu’elle est actée.
Plus le processus est entamé tôt, plus vous aurez le temps de réunir les pièces justificatives nécessaires, d’évaluer les options les plus adaptées et de négocier avec les différents interlocuteurs.
Ne restez pas seul face à cette procédure. Faites-vous accompagner par des professionnels : un notaire vous aidera à calculer et à formaliser le rachat de soulte dans des conditions juridiques sécurisées ; un courtier pourra vous guider dans la recherche d’un financement ou dans le montage d’un nouveau prêt ; un avocat, quant à lui, sera précieux si des désaccords apparaissent entre co-emprunteurs.
C’est également le bon moment pour repenser votre situation financière dans son ensemble. La désolidarisation peut être l’opportunité d’optimiser vos charges. Renégocier le taux de votre crédit immobilier, revoir vos garanties, ou changer d’assurance emprunteur peut vous permettre de réduire le coût global du prêt sur la durée.
Une désolidarisation réussie, c’est avant tout un dossier bien préparé, des échanges clairs entre co-emprunteurs, et un accompagnement professionnel. En vous préparant correctement et en vous entourant des bons interlocuteurs, vous pourrez aborder cette transition sereinement.
Besoin d’un coup de pouce ? Voici un modèle de lettre de désolidarisation à adresser à votre banque :
Objet : Demande de désolidarisation du prêt immobilier n° [référence du prêt]
Madame, Monsieur,
Je vous contacte en ma qualité de co-emprunteur du prêt immobilier référencé ci-dessus, contracté le [date de signature du prêt] auprès de votre établissement, pour le financement du bien situé au [adresse du bien].
Suite à [notre séparation / divorce prononcé le (date) / toute autre situation justifiant la démarche], je souhaite solliciter la désolidarisation de ce prêt, afin que [Nom du co-emprunteur repreneur] en assume désormais seul(e) le remboursement.
[Nom du co-emprunteur repreneur] s’engage à poursuivre le remboursement de la totalité du capital restant dû, selon les conditions définies dans le contrat initial ou tout avenant qui serait établi. Vous trouverez ci-joint les justificatifs nécessaires à l’étude de sa capacité de financement (pièces d’identité, bulletins de salaire, avis d’imposition, tableaux d’amortissement, etc.).
Nous restons disponibles pour convenir d’un rendez-vous et examiner ensemble les modalités de cette désolidarisation.
Dans l’attente de votre retour, nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.
