Chez WeDivorce, nos avocats partenaires savent que le bien immobilier concentre souvent les interrogations les plus sensibles au moment d’un divorce amiable. Aucune règle automatique ne permet de déterminer à qui sera attribué le logement. Le conjoint qui y réside encore, celui qui rembourse une part plus importante du crédit immobilier ou la personne chez qui les enfants vivent habituellement ne devient pas, pour autant, seul propriétaire du bien.
Il convient d’examiner le titre de propriété, le régime matrimonial, le capital restant dû, ainsi que les accords que vous souhaitez formaliser dans la convention de divorce. En divorce par consentement mutuel, la liquidation du régime matrimonial doit être réglée avant le dépôt de la convention au rang des minutes du notaire. Si vous choisissez de conserver le logement en indivision, une convention d’indivision établie devant notaire est indispensable.
Lorsque vous vous demandez qui garde la maison après un divorce, il faut envisager trois solutions : vendre le logement, racheter la part de l’autre au moyen d’une soulte ou maintenir provisoirement le bien en indivision. C’est sur cette base que nous analysons votre dossier lorsqu’il comprend un logement commun ou indivis. L’enjeu n’est pas de conserver la maison à tout prix mais de retenir la solution la plus sûre sur le plan juridique et la plus soutenable sur le plan financier.
Option 1 : vendre et partager le prix
La vente constitue souvent la solution la plus claire sur le plan patrimonial lorsque vous souhaitez régler la question patrimoniale sans prolonger les liens juridiques et financiers attachés au logement. Elle permet de rembourser le prêt en cours, d’éviter toute dépendance durable entre les ex-époux et de répartir le prix selon les droits de chacun. Cette option est fréquemment retenue lorsque ni l’un ni l’autre ne peut reprendre seul le crédit ou si la valeur du bien doit être confirmée par le marché. Elle peut aussi s’imposer si vous souhaitez disposer rapidement des fonds revenant à chacun.
Prenons un exemple : votre maison est vendue 300 000 euros et le capital restant dû s’élève à 100 000 euros. La base nette à partager atteint donc 200 000 euros. Ce montant reste toutefois soumis aux ajustements liés au financement réel du bien, aux dépenses supportées par un seul époux ou aux éventuelles créances existantes entre vous.
Si vous détenez chacun la moitié du bien et qu’aucun rééquilibrage n’est nécessaire, la somme perçue est de 100 000 euros par personne. En revanche, si les droits de chacun dans le bien ne sont pas identiques, ou si un compte d’indivision doit être établi, la répartition doit être adaptée.
Cette solution convient particulièrement lorsque vous ne souhaitez pas qu’un bien immobilier continue à peser sur vos échanges après le divorce. Elle suppose toutefois d’anticiper le calendrier de la vente, les conditions d’occupation du logement pendant sa mise sur le marché et la répartition des charges jusqu’à la signature définitive. Chez WeDivorce, vos avocats vous aident à encadrer ces points avec rigueur, afin que la vente soit correctement organisée dans votre convention de divorce.
Option 2 : rachat de la part avec versement d’une soulte
Lorsque l’un de vous souhaite conserver le logement, il peut racheter la part de l’autre. C’est le mécanisme de la soulte. En droit, la soulte correspond à la somme versée à celui qui renonce à ses droits sur le bien lorsque l’autre reçoit un lot d’une valeur supérieure à ses droits. Un ex-époux peut ainsi conserver le logement en versant une soulte. Aucune soulte n’est toutefois due lorsqu’une compensation est prévue avec d’autres biens dans le partage.
Le calcul repose sur une méthode simple : il faut partir de la valeur du bien, retrancher le capital restant dû, puis appliquer la quote-part de chacun. Si votre maison vaut 280 000 euros et qu’il reste 80 000 euros à rembourser, l’actif net atteint 200 000 euros. Si vous détenez chacun la moitié du bien, la part de chacun s’élève à 100 000 euros. Celui qui conserve le logement doit donc, en principe, verser 100 000 euros à l’autre. Ce montant peut toutefois être ajusté en fonction des remboursements déjà supportés, des apports personnels ou des autres éléments du patrimoine partagé.
Ce choix implique aussi d’examiner avec attention la situation du crédit immobilier. Si le prêt a été souscrit conjointement, le divorce ne met pas fin, à lui seul, à la solidarité entre coemprunteurs. Tant que la banque n’a pas accepté la désolidarisation, vous demeurez engagés l’un et l’autre. Avant de retenir cette option dans votre procédure de divorce, il faut donc vérifier que l’opération peut effectivement être financée.
Le rachat de part peut convenir lorsque l’un de vous souhaite rester dans le logement avec les enfants, préserver une stabilité résidentielle ou éviter une vente dans une période de marché défavorable. Il est toutefois nécessaire que l’opération soit viable sur le plan financier et parfaitement sécurisée sur le plan juridique. Chez WeDivorce, nos avocats partenaires vous aident à vérifier ces éléments avant d’intégrer cette option dans la convention de divorce.
Option 3 : maintien temporaire en indivision
Vous pouvez également choisir de conserver la maison ensemble pendant une période transitoire. Cette solution est souvent retenue lorsque vous souhaitez attendre de meilleures conditions de vente ou laisser à un enfant le temps d’achever son année scolaire. Elle peut aussi permettre de différer une décision patrimoniale difficile à prendre immédiatement.
En divorce amiable, cette option est possible, mais elle doit être organisée avec une grande rigueur juridique. Pour un bien immobilier, une convention d’indivision signée devant notaire est nécessaire. L’indivision temporaire peut être utile, à condition d’être encadrée avec précision.
Il faut déterminer qui occupe le bien et qui rembourse le prêt. Il convient également de préciser la répartition de la taxe foncière, de l’assurance, des travaux et de l’entretien, ainsi que la date ou l’événement qui mettra fin à cette situation. Plus ces éléments sont fixés tôt, moins vous laissez de place aux désaccords ultérieurs. L’indivision ne constitue pas une simple solution d’attente. Elle suppose un cadre juridique précis.
Cette solution peut convenir si vous avez besoin de temps. Elle devient en revanche plus délicate lorsque le dialogue est déjà fragile ou lorsque le crédit pèse lourdement sur les finances. Elle l’est également lorsque les dépenses futures liées au logement sont difficiles à répartir. Dans ce type de dossier, la vente ou la soulte offrent souvent un cadre plus stable.
Fiscalité du partage : droit de 1,1 %
La fiscalité mérite un traitement distinct, car elle pèse directement sur le coût global de l’opération. Lors d’un divorce, le partage des biens meubles et immeubles est soumis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 1,10 %. Lorsque le patrimoine à partager n’excède pas 5 000 euros, ce droit est fixé forfaitairement à 125 euros.
Il faut toutefois distinguer ce droit de partage des autres frais liés à un bien immobilier. Lorsqu’un notaire intervient pour établir un acte portant sur un logement, d’autres coûts peuvent s’ajouter selon la nature exacte de l’opération. Chez WeDivorce, vos avocats veillent à distinguer clairement ce qui relève du partage lui-même de ce qui relève de l’acte immobilier, afin que vous identifiiez clairement les choix que vous opérez avant de signer.
Si vous hésitez encore entre la vente, la soulte et l’indivision, vos avocats vous aident à comparer les conséquences juridiques, patrimoniales et pratiques de chaque option. Chez WeDivorce, nous vous mettons en relation avec nos avocats partenaires ainsi qu’avec des notaires partenaires. L’objectif est d’intégrer le sort du bien immobilier dans votre convention de divorce, avec un suivi de dossier structuré sur notre plateforme. Vous pouvez également poursuivre votre lecture avec nos contenus consacrés à la vente du bien immobilier, au crédit immobilier après divorce et à la renonciation à la soulte.
